Aktuelle Information zur Durchführung von Eigentümerversammlungen

AUFGRUND DER CORONAVIRUS-PANDEMIE BLEIBT UNSERE GESCHÄFTSSTELLE BIS AUF WEITERES FÜR DEN KUNDENVERKEHR GESCHLOSSEN. TELEFONISCH UND AUF DIGITALEM WEGE SIND WIR NACH WIE VOR ERREICHBAR.

Update am 25.09.2020:

Seit dem Ende der Sommerferien wurde zunächst überlegt, welche Vorgehensweise für das Jahr 2019 weiter angewendet werden kann. Von anderen Verwaltungen haben wir von "keine Versammung und Nichtstun" bis zu Versammlungen mit einem extremen Mangel zur Einhaltung der Hygienevorschriften alles gehört. Wir hatten uns schließlich für den Umlaufbeschluss und der Vertreterversammlung entschieden. In den letzten 6 Wochen wurden somit rd. 80% der Objekte abgewickelt und die Lösung sehr gut angenommen. Die aktuelle Entwicklung zeigt die richtige Entscheidung, auf Versammlungen und Zusammenkünfte zu verzichten. Auch wurde die online Kassenprüfung sehr gut angenommen. In Ausnahmefällen lassen wir eine Kassenprüfung mit einer Person vor Ort zu. 

Jetzt muss etwas Tempo herausgenommen werden. Zu bedenken ist, dass sich diese Arbeit über viele Monate normalerweise verteilt. Bei den Objekten, die jetzt noch offen sind, liegt es an der fehlenden Kassenprüfung und der Motivation der Eigentümer. Die Abwicklung ist daher etwas aufwendiger und wollen hier noch weiter unterstützen. Weitere 15% der Objekte sind in Arbeit und werden in Kürze ebenfalls erledigt sein. Bei dem weiteren Rest liegt es noch an aufwendigeren Tagesordnungspunkte, die für eine Vertreterversammlung konkreter aufgestellt werden sollten.

Wir bedanken uns für die Unterstützung und hoffen, Sie im nächsten Jahr wieder persönlich sehen zu können.

 

 

Wann findet unsere Eigentümerversammlung statt? UPDATE AM 05.08.2020

Im Zusammenhang mit den aktuellen „Lockerungs-Diskussionen“ häufen sich die Anfragen von Eigentümern, ob nicht doch wieder Eigentümerversammlungen, ggf. mit technischen Hilfsmitteln oder mittels Vollmachten, durchgeführt werden können. Dabei spielen auch Presseveröffentlichungen zur angeblichen Lösung durch „Online-Versammlungen“ eine Rolle oder der Bekanntgabe von "Haus & Grund", dass "Gemeinschaften" nicht mehr dem Versammlungsverbot unterliegen würden..

 

In der aktuellen Coronaschutzverordnung NRW vom 30.05.2020 heißt es in §13 Abs. 3 S.2:

„Sitzungen von Gremien und Tagungen öffentlich-rechtlicher und privatrechtlicher Institutionen, Gesellschaften, Gemeinschaften, Parteien oder Vereine sowie Schulveranstaltungen ohne geselligen Charakter. Dabei sind geeignete Vorkehrungen zur Hygiene, zur Steuerung des Zutritts und zur Gewährleistung eines Mindestabstands von 1,5 Metern (auch in Warteschlangen) zwischen Personen, die nicht zu den in § 1 Absatz 2 genannten Gruppen gehören, sicherzustellen. Bei Veranstaltungen und Versammlungen in geschlossenen Räumen ist zudem die Rückverfolgbarkeit nach § 2a sicherzustellen."

 

 

Der Begriff der „Sitzung“ ist aus unserer Sicht jedoch nicht aussagekräftig genug, um daraus einen allgemeingültigen Handlungsleitfaden für die Einberufung von Eigentümerversammlungen abzuleiten. Im öffentlichen Raum dürfen sich derzeit Personengruppen treffen, die maximal 10 Personen umfassen. Im nicht-öffentlichen Raum gibt es dahingehend keine feste Regelung – es dürfte jedoch der Ratio widersprechen, wenn der Personenkreis dort die 10 Teilnehmer überschreiten dürfte. Dies scheint insbesondere vor dem Hintergrund der zuletzt auftretenden Masseninfektionen in geschlossenen Räumlichkeiten nicht besonders zielführend. Darüber hinaus steht die Einberufung von Eigentümerversammlung in Widerspruch zu § 4 Abs. 2 S. 1, wonach im Sinne der Arbeitgeberverantwortung Kontakte zu Kunden tätigkeitsbezogen nach Möglichkeit zu vermeiden sind. 
 
 
Wir werden daher in Hinblick auf die erkennbaren Lockerungstendenzen, noch etwas abwarten, bis eindeutige Lockerungen auch für (Eigentümer)Versammlungen ausgesprochen werden. Hessen hat zum Beispiel angekündigt, dass bereits ab dem 09.05.2020 Versammlungen für bis zu 100 Personen wieder zulässig sein sollen. Dabei sind aber die normalen Schutzvorschriften einzuhalten, was bedeutet, dass neben ausreichend Platz zwischen den Teilnehmern auch entsprechende Vorkehrungen für die Warteschlange, die Eintragung in die Anwesenheitsliste etc. zu treffen sind. Das wesentliche Problem wird daher auch nach Inkrafttreten konkreter Lockerungen die Lösung der Raumfrage sein.
 
Einige Kollegen meinen eine Lösung in sog. „Vertreterversammlungen“ gefunden zu haben und laden dabei unter Hinweis darauf, dass die Eigentümer nicht an der Versammlung teilnehmen sollen/dürfen zu Eigentümerversammlungen ein und bitten die Eigentümer dem Verwalter oder einem anderen Vertreter der Eigentümer eine Vollmacht auszustellen. Wir halten ein solches Vorgehen für äußerst risikoreich, da solche Versammlungen sicherlich grundsätzlich anfechtbar sind.

Zu den erforderlichen Einladungsfristen von mind. 14 Tagen wären auch zukünftige Eigentümerversammlungen in Gefahr, die durch die aktuelle Pressemitteilungen von möglichen neuen Maßnahmen oder auch wieder Lockerungen ständig eingeschränkt werden. 

 

Nach unserer Auffassung ist die Gefahr derzeit noch höher, da die Auswirkungen von Urlaubsrückkehrern und dem Schulbeginn noch ausstehen.

 


FAZIT: 


Als Verwalter erleben wir den zurzeit durch die gesamte Gesellschaft verlaufenden Konflikt. Während ein Teil der Eigentümer die schnelle Durchführung der Eigentümerversammlungen einfordert, lehnt der andere Teil Versammlungen als gesundheitsgefährdend ab.
 
Da wir als Versammlungsleiter für die Einhaltung der Schutzvorschriften verantwortlich sind, werden wir, jedenfalls größere Versammlungen erst einberufen, wenn das Versammlungsverbot explizit gelockert wurde und die Einberufung auch erst dann vorzunehmen, wenn Räumlichkeiten gefunden wurden, die deren Einhaltung ermöglichen, was derzeit wegen der Beschränkungen auch nahezu unmöglich ist.

Wie wird ein neuer Wirtschaftsplan für das Jahr 2020 beschlossen? 

Bundestag und Bundesrat haben das "Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht" beschlossen. Dieses enthält neben zahlreichen anderen Regelungen temporäre Sonderregelungen im Wohnungseigentumsrecht. Der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort. Damit ist sichergestellt, dass seine Fortgeltung auch ohne Beschlussfassung gegeben ist und eine Anspruchsgrundlage für die laufenden Hausgeldforderungen bestehen bleibt. Erst in der nächsten Eigentümerversammlung wird dann die Jahresabrechnung beschlossen. Wir versenden die Jahresabrechnung mit einem neuen Wirtschaftsplan. Sollten Sie aus der neuen Planung eine Erhöhung des Hausgeldes feststellen, empfehlen wir bereits eine freiwillige Erhöhung. Somit können Sie mögliche Nachzahlungen im nächsten Jahr vermeiden.

Amtszeit des Verwalters dauert fort

Um im Falle einer auslaufenden Bestellung von WEG-Verwaltern einen verwalterlosen Zustand auszuschließen, hat das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz angeordnet, dass der zuletzt bestellte Verwalter solange im Amt bleibt, bis in einer ordentlichen Eigentümerversammlung ein neuer Beschluss gefasst werden kann. Dies gilt auch, wenn die Amtszeit des Verwalters zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Vorschrift bereits abgelaufen ist, aber auch, wenn sie erst danach abläuft. Die Amtszeit endet mit der Abberufung oder der Bestellung eines neuen Verwalters.

Ist die Beschlussfassung über das Umlaufverfahren als Versammlungsersatz geeignet?

Die Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren (Umlaufverfahren) wird durch § 23 Abs. 3 WEG ermöglicht. Prinzipiell könnte man also auch so rechtskräftige Beschlüsse fassen. In der Praxis erweist sich dies allerdings insbesondere für größere Eigentümergemeinschaften, als nahezu nicht umsetzbar. Hauptproblem stellt insoweit nicht das Erfordernis der Schriftform dar, sondern die rechtliche Erfordernis, dass bei einem Beschluss im schriftlichen Verfahren sämtliche im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Stimmt also auch nur einer der Wohnungseigentümer nicht zu, kommt ein Beschluss nicht zustande. Auch wenn das Verständnis der Wohnungseigentümer sicherlich geschärft sein sollte vor dem Hintergrund der aktuellen Entwicklung, dürfte eine Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren keine wahre Alternative darstellen.