INFORMATIONEN FÜR VERMIETER/INNEN, MIETER/INNEN UND EIGENTÜMER/INNEN

Aufgrund der Coronavirus-Pandemie bleibt unsere Geschäftsstelle Bis auf Weiteres für den Kundenverkehr geschlossen. Telefonisch und auf digitalem Wege sind wir nach wie vor erreichbar.

Kurz vorab: Eigentümerversammlunge werden frühestens nach den Sommerferien stattfinden können, sofern das versammlungsverbot komplett aufgehoben wurde.

 

Kann aufgrund von Mietrückstand fristlos gekündigt werden?

Vermieter können Mietern vorerst nicht kündigen, wenn diese ihre Miete ausschließlich wegen der Corona-Krise nicht zahlen können. Das haben Bundestag und Bundesrat beschlossen. Nach dem Gesetz können Mietrückstände aus dem Zeitraum April 2020 bis Juni 2020, die auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhen, nicht zur Begründung einer ordentlichen oder fristlosen Kündigung herangezogen werden. Rückstände, die nicht auf die Corona-Krise zurückzuführen sind, sowie Rückstände aus den Vormonaten, sind von dieser gesetzlichen Änderung nicht betroffen und können entsprechend weiterhin zu einer fristlosen Kündigung führen.

Ich kann wegen des Corona-Virus meine Miete nicht zahlen! Wie gehe ich vor und was muss ich beachten?

Sollten Sie aufgrund der Corona-Krise nicht die Möglichkeit haben Ihre Miete rechtzeitig zu zahlen schreiben Sie uns bitte schnellstmöglich eine Nachricht, um den Sachverhalt mit dem Vermieter zu klären. Für weitere Informationen und die Besprechung der Vorgehensweise werden wir uns dann mit Ihnen in Verbindung setzten. 

Grundsätzlich obliegt es dem Mieter, den Zusammenhang zwischen Corona-Krise und Zahlungsproblemen glaubhaft zu machen (z.B. durch Vorlage eines Bescheids über staatliche Leistungen, einer Arbeitgeberbescheinigung oder anderer Nachweise über einen Verdienstausfall). Gewerberaummieter können den Zusammenhang zwischen Covid-19-Pandemie und Nichtleistung glaubhaft machen, wenn der Betrieb des Unternehmens im Rahmen der Bekämpfung von COVID-19 durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt wurde.

Das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz hat mitgeteilt, dass alle Mieten, welche aufgrund der Corona-Krise nicht in den Monaten von April 2020 bis Juni 2020 geleistet werden können, bis Juni 2022 nachgezahlt werden müssen. Die Pflicht der Mietzahlung ist somit nicht aufgehoben, sondern erleichtert dem Mieter die Zahlung der Miete in diesen schwierigen Zeiten.

Wie ist die Vorgehensweise, wenn die Corona-Krise doch länger andauert?

Da die Dauer der Krise nicht vorhersehbar ist hat das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz folgendes geschrieben: “Sollte sich herausstellen, dass der Zeitraum von April bis Juni 2020 nicht ausreicht, um die wirtschaftlichen Folgen der Krise für Mieter von Wohnräumen oder Gewerberäumen abzufedern, kann dieser Zeitraum durch Rechtsverordnung zunächst um weitere drei Monate und dann gegebenenfalls auch noch ein weiteres Mal (dann aber nur unter Beteiligung des Bundestages) verlängert werden. “

INFORMATIONEN FÜR WOHNUNGSEIGENTÜMERGEMEINSCHAFTEN

Wann findet unsere Eigentümerversammlung statt? UPDATE AM 13.05.2020

Im Zusammenhang mit den aktuellen „Lockerungs-Diskussionen“ häufen sich die Anfragen von Eigentümern, ob nicht doch wieder Eigentümerversammlungen, ggf. mit technischen Hilfsmitteln oder mittels Vollmachten, durchgeführt werden können. Dabei spielen auch Presseveröffentlichungen zur angeblichen Lösung durch „Online-Versammlungen“ eine Rolle.

 
Nachfolgend informieren wir Sie daher über die aktuelle Verordnungslage in NRW:

 

1. Aktuelle Fassung der Corona-Schutzverordnung NRW zum Thema Versammlungen  
In NRW sind Versammlungen grundsätzlich noch untersagt. Die „Dritte Verordnung zur Änderung von Rechtsverordnungen zum Schutz vor dem Coronavirus SARS-CoV-2 vom 6. Mai 2020“ ergänzt jedoch die vom Versammlungsverbot erteilten Befreiungen um das Wort „Gemeinschaften“.

§ 11 der Corona-Schutzverordnung NRW lautet damit in der seit dem 07.05.2020 geltenden Fassung wie folgt:

§ 11 Veranstaltungen und Versammlungen, Gottesdienste, Beerdigungen

  1. Großveranstaltungen im Sinne von Absatz 4 bleiben bis mindestens zum 31. August 2020 untersagt.
  2. Alle anderen Veranstaltungen und Versammlungen bleiben bis auf weiteres untersagt, soweit in dieser Verordnung nichts anderes bestimmt ist.

..................
(5): Abweichend von Absatz 2 Satz 1 zulässig sind....
2. Sitzungen von rechtlich vorgesehenen Gremien öffentlich-rechtlicher und privatrechtlicher Institutionen, Gesellschaften, Gemeinschaften, Parteien oder Vereine. 
Dabei sind geeignete Vorkehrungen zur Hygiene, zur Steuerung des Zutritts und zur Gewährleistung eines Mindestabstands von 1,5 Metern (auch in Warteschlangen) sicherzustellen.

Haus & Grund NRW hat darüber informiert, dass die Ergänzung um das Wort „Gemeinschaften“ initiiert wurde, um Tagungen der Gremien von Wohnungseigentümergemeinschaften (Beirat und Eigentümerversammlungen) wieder zu ermöglichen.
 
Wir halten diese in Zusammenhang mit dem Wort „Sitzungen“ erfolgte Ergänzung aber nicht für eindeutig genug, um darauf die Einberufung jedenfalls größerer Eigentümerversammlungen zu stützen. Dabei denken wir auch an Reaktionen solcher Eigentümer, die der Teilnahme an Eigentümerversammlungen während der Corona-Pandemie ablehnend gegenüberstehen.
 
Wir werden daher in Hinblick auf die erkennbaren Lockerungstendenzen, noch etwas abwarten, bis eindeutige Lockerungen auch für (Eigentümer)Versammlungen ausgesprochen werden. Hessen hat zum Beispiel angekündigt, dass bereits ab dem 09.05.2020 Versammlungen für bis zu 100 Personen wieder zulässig sein sollen. Dabei sind aber die normalen Schutzvorschriften einzuhalten, was bedeutet, dass neben ausreichend Platz zwischen den Teilnehmern auch entsprechende Vorkehrungen für die Warteschlange, die Eintragung in die Anwesenheitsliste etc. zu treffen sind. Das wesentliche Problem wird daher auch nach Inkrafttreten konkreter Lockerungen die Lösung der Raumfrage sein.
 
Einige Kollegen meinen eine Lösung in sog. „Vertreterversammlungen“ gefunden zu haben und laden dabei unter Hinweis darauf, dass die Eigentümer nicht an der Versammlung teilnehmen sollen/dürfen zu Eigentümerversammlungen ein und bitten die Eigentümer dem Verwalter oder einem anderen Vertreter der Eigentümer eine Vollmacht auszustellen. Wir halten ein solches Vorgehen für äußerst risikoreich, da solche Versammlungen sicherlich grundsätzlich anfechtbar sind.

Die weitere Problematik sind die anstehenden Sommerferien (29.06. - 11.08.2020), in der Eigentümerversammlungen nicht möglich sind. Zu den erforderlichen Einladungsfristen von mind. 14 Tagen wären jetzt nur noch eine geringe Anzahl von Versammlungen möglich, die durch die aktuelle Pressemitteilungen von möglichen neuen Maßnahmen oder auch wieder Lockerungen ständig in Gefahr wären.


 
FAZIT: 
Als Verwalter erleben wir den zurzeit durch die gesamte Gesellschaft verlaufenden Konflikt. Während ein Teil der Eigentümer die schnelle Durchführung der Eigentümerversammlungen einfordert, lehnt der andere Teil Versammlungen als gesundheitsgefährdend ab.
 
Da wir als Versammlungsleiter für die Einhaltung der Schutzvorschriften verantwortlich sind, werden wir, jedenfalls größere Versammlungen erst einberufen, wenn das Versammlungsverbot expli

zit gelockert wurde und die Einberufung auch erst dann vorzunehmen, wenn Räumlichkeiten gefunden wurden, die deren Einhaltung ermöglichen, was derzeit wegen der Beschränkungen auch nahezu unmöglich ist.
 

Wie wird ein neuer Wirtschaftsplan für das Jahr 2020 beschlossen?

Bundestag und Bundesrat haben das "Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht" beschlossen. Dieses enthält neben zahlreichen anderen Regelungen temporäre Sonderregelungen im Wohnungseigentumsrecht. Der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort. Damit ist sichergestellt, dass seine Fortgeltung auch ohne Beschlussfassung gegeben ist und eine Anspruchsgrundlage für die laufenden Hausgeldforderungen bestehen bleibt. Erst in der nächsten Eigentümerversammlung wird dann die Jahresabrechnung beschlossen. Wir versenden die Jahresabrechnung mit einem neuen Wirtschaftsplan. Sollten Sie aus der neuen Planung eine Erhöhung des Hausgeldes feststellen, empfehlen wir bereits eine freiwillige Erhöhung. Somit können Sie mögliche Nachzahlungen im nächsten Jahr vermeiden.

Amtszeit des Verwalters dauert fort

Um im Falle einer auslaufenden Bestellung von WEG-Verwaltern einen verwalterlosen Zustand auszuschließen, hat das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz angeordnet, dass der zuletzt bestellte Verwalter solange im Amt bleibt, bis in einer ordentlichen Eigentümerversammlung ein neuer Beschluss gefasst werden kann. Dies gilt auch, wenn die Amtszeit des Verwalters zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Vorschrift bereits abgelaufen ist, aber auch, wenn sie erst danach abläuft. Die Amtszeit endet mit der Abberufung oder der Bestellung eines neuen Verwalters.

Ist die Beschlussfassung über das Umlaufverfahren als Versammlungsersatz geeignet?

Die Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren (Umlaufverfahren) wird durch § 23 Abs. 3 WEG ermöglicht. Prinzipiell könnte man also auch so rechtskräftige Beschlüsse fassen. In der Praxis erweist sich dies allerdings insbesondere für größere Eigentümergemeinschaften, als nahezu nicht umsetzbar. Hauptproblem stellt insoweit nicht das Erfordernis der Schriftform dar, sondern die rechtliche Erfordernis, dass bei einem Beschluss im schriftlichen Verfahren sämtliche im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Stimmt also auch nur einer der Wohnungseigentümer nicht zu, kommt ein Beschluss nicht zustande. Auch wenn das Verständnis der Wohnungseigentümer sicherlich geschärft sein sollte vor dem Hintergrund der aktuellen Entwicklung, dürfte eine Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren keine wahre Alternative darstellen.

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